首页 > 热点评论 > 正文

丽江客栈老板沉浮记:从一场打了四年的官司说起
2018-06-27 15:17:10

大批前往云南丽江的游客,是想体验北窗高卧、喝茶赏月的悠闲避世生活。不少像阿玲这样外来的客栈老板,决定移居丽江的初衷也是如此。没想到,伴随着丽江旅游生态的变化,阿玲不仅没有守住这份情怀生意,还被拖进了一场历时4年的房租官司,身心俱疲。

2006年,阿玲以每年租金5万元的价格跟束河古镇的房东签下20年期限的房屋租赁合同,开始经营一家客栈;从2012年开始,房东多次要求加租,一度要价50万一年,并干扰客栈经营;2014年,束河古镇发生火灾导致客栈被烧毁,房东上诉至法院要求解除合同;一审二审阿玲败诉,阿玲不服,向云南省高级人民法院申请再审;2018年5月10日,丽江市中级人民法院(下称丽江中院)终审判决维持了合同的有效性,双方将继续履行合同条款。

上个月在庆祝官司结束的小型聚会上,见证阿玲的坚持、深知这场胜诉来之不易的朋友们都哭了,阿玲却没有哭。经历了这一系列的变故,阿玲的心态变得平和、坦然,但最初的“丽江梦”也荡然无存。她没想到当初满怀期待在丽江扎根,最后却无处落脚。

累并快乐着

2006年,阿玲从成都出差来到丽江,和很多文艺青年一样,来到这里之后被白雪、古村落、少数民族的风土人情以及温和的气候所迷住,于是辞去稳定工作决定长住。 “当时满心想的都是小桥流水,花前月下,聊着人生,吃着土鸡。”阿玲回忆说。

为了谋生,阿玲想到开一家客栈,雷厉风行的她很快找到了位于束河古镇的一处民居,第一天看房,第二天做下决定,第三天就签了合同。2006年3月14日,阿玲跟房东签订了为期20年的房屋租赁合同,房租每年5万元,3年一付,并且约定除不可抗力因素,房东不能单方面解除合同。

丽江虽然早在1997年就被联合国教科文组织列入世界文化遗产名录,但是由于交通不发达,服务设施配套不完善,当时还是一个偏僻的世外桃源。2000年时丽江只有290万的客流量,且大部分集中在大研古镇,位于玉龙雪山下的束河古镇相比之下显得更冷清。

丽江大研古镇 摄/唐俊

束河,纳西话叫“绍坞”,意思是“高峰之下的村寨”。2003年前,到束河旅游的游客每天不到200人。2003年5月12日,“丽江束河-茶马古镇保护与发展”项目启动后,束河才逐步开发。2004年春,束河有了第一家客栈“5596客栈”。等到阿玲2006年开客栈时,束河也只有几十家客栈,生意也比较寡淡。

当时,当地人主要还是以务农为生,生活过的并不富裕,人均年收入只有4000元左右。根据《云南日报》2006年的一篇报道,束河当地1000多户百姓中有220户出租房屋,低的一年租金2万元,高的一年8万元。

阿玲租下的房子共有三栋,一栋临街,一栋在院落中间,一栋是最后面的猪圈房。在丽江市古城区公证处,阿玲把租金交到房东手上。“当时房东连银行卡都没有,还是我带着他们去银行办了卡。”阿玲说。

2006年房屋原貌,上方两张图为临街商铺,下方两张图为猪圈房

合同签完之后,阿玲开始改造房屋,自来水、排污、卫生间、电力、隔音、消防等问题需要一一处理,整个过程房东也在现场监工,并且跟阿玲一起沟通改造方案。全部工程下来一共花费100多万元,双方在合同中约定这些装修及重建的房屋在期满后归房东所有。

开业初期,经常有各种设施出现问题,因为找不到工人,修屋顶、修水电这样的体力活阿玲也要自己动手。那段时间虽然身体上疲惫,但是劳动所带来的充实感、邻里之间的守望相助让她觉得累并快乐着。

“那时候没什么游客,周围十几号人都聚集在店里,自己拿着自己的茶杯,一起聊天、玩游戏。虽然经营上困难一些,也赚不到什么钱,但是过的很开心。”阿玲回忆起那些日子时感慨道。

头三年,除去各种开支和人工成本,阿玲的客栈只赚了两万多块钱,“三年时间,我去哪儿打工也不止挣两万块。”她半开玩笑着说道。

在丽江管理十几家店铺的王力对此深有同感,2006年他刚来丽江的时候,房租不贵,有的房东为了确保收入,要求对方必须租20年。“那段时间到束河和白沙玩,村民会拉着你看他的院子,房租不贵,还不用立即交租,而当时在那里开客栈的人多半是文艺青年,有的人还需要做其他工作来弥补经营客栈的损失。”

阿玲自己也说,当初第一批选择在丽江开客栈的人很多都不是冲着钱来的,而是希望赋予其一定的精神和文化内涵,“市场终究是有风险的,没有人可以准确预料未来的市场走向,如果市场不好,风险也是我们承担的。”

早期,像阿玲这样的外地经营者和本地房东们维持着一种稳定的关系,他们在这片世外桃源构筑着自己的巢穴,试图逃离都市的喧嚣和功利,而当地老百姓把出租房屋作为改善生活的一种手段,双方各取所需,互不打扰,但是没过多久这种平衡因为大量资本的到来就被打破了。

“黄金时代”与毁约潮

从阿玲向房东交第二笔租金之后,丽江开始迎来它的“黄金时代”,游客数量每年以20%以上的增速涌入。2011年,丽江接待的游客数量突破1000万,增速超过30%,而这种势头一直保持到2014年。

数据来源:丽江市旅游发展委员会

毋庸置疑的是,旅游市场的火热直接带动了店铺租金的上涨,投资者们前赴后继进入丽江,热钱的涌入搅动着人心,契约精神被抛到了脑后。之前和客栈经营者签订了长期合同的房东们发现,自己的租金远低于市场价,毁约的事件开始频繁出现。

2012年是阿玲租房第三个三年合约期的伊始,房东开始借不收房租要求提高租金。根据当初的合同要求,如果客栈老板没有按时交租,房东就可以租客违约为由向法院申请解除合同。王力当时手中十几家店铺几乎也都遇到了不同情况的合同纠纷,他曾经通过邮件给房东汇款房租,结果被拒收退回。当时许多违约案就是这样产生的,有的房东甚至注销自己的银行账户,从而避免租户给他们转账。

“出现这样的事,很大程度上是因为在合同订立过程中条款的约定不完善,或者有约定,但在文字的理解上有偏差导致歧义。这些情况容易造成双方在合同的履行过程中产生纠纷,各自按照自己的理解去主张自己的权利,以及当事人钻法律空子或利用合同约定不明这一缺陷。”在丽江工作的律师吕江告诉界面新闻记者。

除了合同细节不够清晰之外,毁约事件层出不穷还有很重要的原因在于违约成本。“一些商人为了租下房子,甚至会和房东商量,只要能解除合同,他们可以承担由此产生的违约金,这也间接减少了房东的违约成本。”王力说。

由于房东拒收房租,阿玲能想到的办法是把房租放到丽江市古城区公证处,这样一来,房东不得不去公证处自取房租。但这之后,双方的关系并没有好转,到了2013年11月,当客栈重新装修之后,房东要求将房租涨到50万一年未果,房东开始对客栈经营进行干扰,并且对她进行人身攻击和威胁。

“他声称要断水断电,还问我想不想在丽江混了?”阿玲报警后得以制止。

房东的蛮不讲理让阿玲隐约觉得自己的“丽江梦”已经破裂,但是由于前期投入巨大,阿玲很难放弃。她把自己当时的处境比作丽江的一道菜——“火塘鸡”,下面有火烧着,上面有锅盖盖着,怎么也跳不出这口锅。

就在她进退维谷时,一场突发的火灾激化了阿玲和房东之间的矛盾,也让阿玲走上官司之路。

2014年4月6日晚间,位于束河古镇街尾村65号的成都冒菜馆内,未熄灭的蜂窝煤引燃了周围物品,蔓延扩大成灾,烧毁了10余间铺面,其中就包括阿玲的客栈。

等到阿玲赶到现场时,她发现火宅已经烧毁了她租的最南端的两栋房子,最北端那栋当初由猪圈房推倒重建的房子未受损。

在当初签订的合同中,双方约定了阿玲需在承租期内对该房产购买保险,并享有对突发事件的保险索赔权利。此次火灾,阿玲拿到了89.76万元的保险赔偿。此时,房东再次要求租金提高到50万一年,并要求阿玲出资重建房屋。

阿玲开始与房东协商,同意自己出资新建被烧毁的房屋,同时提出后续租金方案建议——在剩余的不到15年的租期内,每五年增加5万元的房租,即第一个五年房租变为10万,第二个五年为15万,第三个五年为20万,并通过公证邮寄的方式向房东送达了三套重建方案,表示愿意继续履行合同。

但是,房东并没有同意这个方案,2014年6月9日以租赁合同的标的物(出租的房屋)被烧毁已不存在为由将阿玲告上法庭,要求解除合同,双方对簿公堂。

2015年3月13日,丽江市古城区人民法院(下称古城区法院)一审判决认为,因不可抗力因素导致房屋损毁,合同标的物大部分灭失,合同目的不能实现,解除了双方的合同。阿玲不服,上诉至丽江中院,认为这不是不可抗力,而是人为导致的火灾。

2015年7月9日丽江中院二审维持原判。不过法院提出,最北端阿玲自建的未被烧毁的房屋争议应另案解决(对此事单独再上诉)。

9月9日,房东带着挖掘机要来拆除阿玲自建的房屋。此前,阿玲收到房东发给她的短信,要求她搬出去。但阿玲认为法院已经提出了另案解决,因此并未理会,但是最后的结果是遭遇房东的强拆。对阿玲来说,那是她的“至暗时刻”,而房子被强拆之后,她也开始了过起了一段时间颠沛流离的生活,酒店、朋友家,居无定所。

2015年拆除房屋时场景。受访人供图

在经历房东毁约、火灾以及房屋被拆除等一系列事情之后,性格积极乐观的阿玲也难免流露出一些悲观的情绪,她说:“当时对于还有没有信心继续生活下去,都心存疑问,想要再回到成都也不可能了,没有了心气。”

好在法律途径还没有结束,阿玲向云南省高级人民法院申请了再审,省高院指令再审给了她很大的信心。

而这场官司一打就是四年。

2016年1月19日,阿玲拿到云南省高院指令丽江中院再审的民事裁定书,丽江中院撤销此前判决,发回古城区法院重审。2017年11月21日古城区法院再次对此案审理后宣判,法院认为在房屋租赁合同中,房东的目的是收取租金,阿玲愿意重建并履行合同,房东并不存在合同目的不能实现的问题;并且,因非承租人事由致使租赁物灭失或损毁的,享受合同解除权的是承租人阿玲,而非房东,判决驳回了房东解除合同的请求。房东不服上诉,2018年5月10日,丽江中院二审维持原判。

此外,阿玲在2015年还对房东拆除她自建的房屋进行了起诉,要求房东赔偿她的财产损失。2018年5月10日,丽江中院二审判定,房东需向阿玲赔偿共计40万元的经济损失。

虽然法院判决维持了合同的有效性,但房东已将房产转租给他人,如何履行判决仍是问题。目前判决书生效已超一个月,但房东不愿将房屋收回交给阿玲,法院仍在进行调解。另外,法院判处房东赔偿阿玲40万元经济损失,但房东银行账户上只有被冻结的20万元。

在阿玲打官司的过程中,她发现房租合同违约事件比她想象的要多。根据澎湃新闻此前的报道,2013年丽江古城区法院受理的房屋纠纷案件为100多起。“一开始我还纠结在个人得失,但后来我发现还有这么多类似的案例。所以不仅要保证我个人能够拿回合同,还要保证其他人手上合同的稳定性。”阿玲说,希望通过自己的案子能够给现在和以后的客栈投资人一定的信心。

在经历这一系列事情之后,阿玲对投资和人生状态都没有了安全感。“等房子收回之后,也不会再开客栈了,可能还是会在丽江,也可能远离一点。”阿玲说。

丽江重生记

就在阿玲跟房东打官司的这几年,丽江的游客数量虽然不断创出新高,但是旅游形象却不断跌落。

2016年,主持人朱丹和作家郑渊洁等社会名人公开质疑丽江80元古城维护费的合理性;2017年1月,云南省副省长以游客身份在丽江视察时遭遇了强制购物;2017年2月,媒体曝出一女游客在丽江被打致毁容。公众和媒体开始质疑丽江的服务品质。

丽江旅游过度开发,市场繁荣背后缺乏商业规范,是导致此类现象发生的根源。在2008年之后,丽江吸引了大批投资者(包括投机者)、大量资金涌入,一方面完善了基础设施,提高了丽江的游客接待能力,但也成为丽江过分商业化的主要推手。

丽江束河古镇 摄/唐俊

在经营客栈的朵朵看来,高昂的租金是导致丽江旅游市场不规范的重要原因,因为这部分的成本最终会以各种形式转嫁到游客身上,这也为之后出现的一系列恶性事件埋下隐患。用一位客栈老板的话说就是:房东拿着刀“宰”我们,我们拿着刀“宰”游客。

也有本地村民之前接受媒体采访时认为,租金违约是因为物价上涨。古城的村民把房屋低价出租,旅游发展带动物价也涨了几倍。“以前一年五六万的租金,放在现在根本无法生存。”村民表示。而以前靠种地为生的村民,目前除了靠出租房也没有谋生手段。

丽江的旅游形象一度跌倒谷底,甚至影响到了国家5A级景区的地位。

2015年国家旅游局的严重警告并没有改变丽江的旅游生态,游客投诉率居高不下,游客人身财产安全事件频发,古城内原住居民与旅游经营人员矛盾突出等问题依旧存在。不到一年半的时间,2017年2月国家旅游局再次对丽江严重警告,并表示,如果整改不到位,将取消丽江的5A景区资格。

随后云南全省进行了旅游整改,2017年4月推出了被称为“史上最严”的22条旅游市场秩序整治措施,包括取消旅游定点购物,禁止不合理低价游,建立旅行社黑名单制度等;云南省工商局也出台了16条措施,整治市场违法和欺诈行为;丽江取消了80元的古城维护费。

虽然目前游客数量仍然在以每年15%的增速增加,但是客栈行业却明显感受到了的经营压力。根据中商产业研究院发布的报告,云南省是全国拥有客栈民宿量最多的省份,有6000多家,其中丽江就占到一半,超过3000家。 丽江市政府提供给界面新闻的数据显示,目前全市宾馆(饭店)、客栈等各类住宿设施床位数已达20多万,住宿行业存在很大竞争压力。

过去两年,当初愿意为房东支付高昂“违约金”的投资者们发现客栈生意并没有想象的那么好做,陆续有人撤出这个市场。根据古城区人民法院向界面新闻记者提供的数据,2016年-2018年4月,办理涉及束河、大研古镇房屋租赁合同纠纷案件共计48件,分析发现发生纠纷的主要原因在于承租方无力按约支付租金。

“租赁市场回归理性水平有助于提升丽江整体的旅游生态。”朵朵说。

在这样的环境下,客栈经营者都不得不使出200%的力气来“讨好”消费者。客栈老板朵朵说,现在丽江的客栈不仅提供住宿服务,而是一个综合服务平台,除了24小时随叫随到的客房服务和旅游咨询,她的客栈还备好雨伞给住客使用、微信指导购物防坑、带客人去菜场买菜,提供更高品质的客房配套产品等。即便是这样,她所在的客栈老板微信群里时常有抱怨生意不好的情况,也有人因生意寡淡而打算停业。

随着这两年的整改,朵朵明显感受到了旅游市场变化,服务变得更规范了,市场也逐渐回归理性,丽江原本的个性又渐渐开始显现。

此外,政府对客栈的要求更严格了。从今年4月1日起,《丽江市旅游星级饭店、特色民居客栈经营与服务自律管理积分量化考核细则(试行)》开始正式施行。5月份,丽江又发布“2018年丽江旅游诚信指导价”。

短时间之内出台如此密集的举措目的只有一个,那就是帮助丽江重新找回它那份丢失已久的初心。

相关热词搜索:浮记 丽江 官司

上一篇:“杀了第一名,我就是班级第一名!”学霸和杀人犯之间只隔着一张成绩单
下一篇:最后一页